Fast 10 % Zinsen - und der Markt lief trotzdem
Wer heute über Bauzinsen um 4 % spricht, tut das oft mit einem Unterton: Bei solchen Zinsen kauft doch niemand mehr. Die Zahlen der letzten fünf Jahrzehnte erzählen eine andere Geschichte. Ob Menschen Eigentum gekauft haben, hing historisch nie am Zinssatz allein - und genau das macht den Blick zurück so aufschlussreich für die heutige Entscheidung.
Bauzinsen und Eigentümerquote 1970 bis 2026
- 1970: 8,6 % Zins | Eigentümerquote 35,8 % (1972, West)
- 1980: 9,6 % Zins | Eigentümerquote 37,6 % (1978, West)
- 1990: 9,7 % Zins | Eigentümerquote 39,3 % (1987, West)
- 2000: 6,7 % Zins | Eigentümerquote 42,6 % (2002, Deutschland)
- 2010: 3,9 % Zins | Eigentümerquote 45,7 % (2010, Deutschland)
- 2020: 1,1 % Zins | Eigentümerquote 46,5 % (2018, Deutschland)
- 2026: ca. 4,4 % Zins (Interhyp, September) | Vergleichswert 44,3 % (Zensus 2022)
Quellen: Bundesbank, Interhyp, Destatis/Pestel. Die Quote umfasst selbst bewohnte Eigentümerwohnungen. Erhebungsjahre und Zinsjahre weichen voneinander ab und sind nicht direkt gleichzusetzen.
Rechenbeispiel: Was 9,7 % und 4,4 % pro 100.000 € bedeuten
Bei 9,7 % Sollzins und 1 % Anfangstilgung liegt die monatliche Rate pro 100.000 € Darlehen bei rund 890 €. Bei 4,4 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung bei rund 530 €. Der Unterschied ist real und spürbar. Er erklärt aber nicht, warum bei 9,7 % gekauft wurde - und warum in der Niedrigzinsphase nicht deutlich mehr Haushalte Eigentümer wurden.
Warum die Eigentümerquote in der Niedrigzinsphase kaum stieg
Zwischen 2010 und 2018 stieg die Quote nur von 45,7 auf 46,5 % - in der billigsten Geldphase der Geschichte. Zwischen 1972 und 1987 wuchs sie dagegen von 35,8 auf 39,3 % - bei Zinsen um 9 %. Der Grund: In der Niedrigzinsphase stiegen die Kaufpreise schneller als die Einkommen, die Eigenkapitalhürde wuchs, und ob ein Haushalt kauft, entscheidet sich an der Lebensplanung genauso wie an den Zahlen.
Was das für Käufer heute bedeutet
Die Aussage "bei diesen Zinsen kauft niemand" stimmt historisch nicht. Menschen kaufen, wenn die Rate zum Einkommen passt. Wer heute kauft, vergleicht nicht mit den Zinsen von 2020, sondern Bank A mit Bank B - und prüft, ob die monatliche Rate tragfähig ist. Kaufpreis, Eigenkapital und die eigene Planung wirken stärker als die Schlagzeile über den Zinssatz.
Einordnung: Wo der Vergleich hinkt
Einkommen, Immobilienpreise und steuerliche Rahmenbedingungen waren früher andere, und die historische Effektivzinsstatistik lässt sich nicht eins zu eins in eine konkrete Vertragsrate umrechnen. Gegenüber 2020 ist eine Finanzierung heute deutlich teurer - das darf man nicht kleinreden. Der Vergleich zeigt nicht, dass Zinsen egal sind. Er zeigt, dass der Zinssatz allein noch keine Kaufentscheidung erklärt.
Dipl.-Betriebswirt, Spezialist für Immobilienfinanzierung und Mitinhaber. IHK-Registrierung nach § 34i GewO: D-W-118-5AAC-22.