Ein realer Fall: 10.000 € Einkommen, eine Absage
Ein Haushalt mit 6.000 € Nettogehalt (beide Partner ca. 3.000 €) und 4.000 € Mieteinnahmen kommt auf 10.000 € im Monat. Die Bank lehnte die Finanzierung ab - rechnerisch sei der Haushalt "platt".
So sieht die Bankenrechnung aus
Die Bank setzte die Mieteinnahmen nur zu 60 % an - aus 10.000 € wurden 8.400 €. Die tatsächliche Darlehensrate von 4.000 € kalkulierte sie im Stresstest mit 5.000 € ("kalkulatorische Rate zum Zinsbindungsende"). Für die Lebenshaltung zog sie pauschal 35 % des Einkommens ab: 3.500 €. Ergebnis: 8.400 - 5.000 - 3.500 = negativ. Absage.
Warum jede Bank zu einem anderen Ergebnis kommt
Ansatzquoten, Stresszinsen und Pauschalen sind keine Marktstandards, sondern hausinterne Regelwerke. Die Ansatzquote für Mieteinnahmen liegt je nach Bank bei 60 bis 80 %, die Pauschalen und Stresstest-Sätze unterscheiden sich ebenfalls. Jeder Rechenschritt ist einzeln begründbar - zusammen erzeugen sie Ergebnisse, die weit auseinanderliegen. Derselbe Kunde gilt bei der einen Bank als nicht kreditwürdig und bei der anderen als Premiumkunde.
Was eine Absage wirklich bedeutet
Eine Absage ist keine Marktaussage, sondern das Ergebnis eines einzelnen Regelwerks. Eine andere Bank rechnet mit anderen Annahmen - und kommt zu einem positiven Haushaltsüberschuss. Im Fall oben: Selbst wenn die 4.000 € Mieteinnahmen vollständig die Rate bedienen, bleiben 6.000 € Nettogehalt. Damit gehört der Haushalt zu den einkommensstärksten 15 % in Deutschland.
Wann sich ein zweiter Anlauf lohnt
Gerade bei Absagen wegen der Haushaltsrechnung lohnt die Prüfung bei weiteren Banken. Entscheidend ist, die Regelwerke vieler Banken im Detail zu kennen und den Antrag passend vorzubereiten - dann findet sich fast immer eine starke Lösung.
Dipl.-Betriebswirt, Spezialist für Immobilienfinanzierung und Mitinhaber. IHK-Registrierung nach § 34i GewO: D-W-118-5AAC-22.